💒地上權住宅是什麼？

引述「天下雜誌」

地上權住宅會是高房價的解方嗎？台灣房價來到歷史新高，不少人注意到市面上有一種「地上權住宅」，大多只有市價的7成，對買房者來說，能大幅減輕買房負擔。

但要如何評估地上權這類低總價、有使用期限的房屋，是否適合自己？

一.「地上權住宅」是什麼？

地上權住宅與一般住宅最明顯的差異，在於「價格」與「使用期限」。

地上權住宅指的是建商向國產署標下地上權土地後，所興建而成的住宅。

購買的民眾就像是和政府長期承租土地，房屋使用上與一般住宅無異，但名下沒有土地產權。

由於少了土地，地上權住宅大多只有周遭房價的七成，部份甚至更低。

此外，地上權土地有承租期限，早年租期大多只有50年，在法規修改後，近年新推的地上權住宅建案，幾乎都拉長到了70年。

根據現行地上權契約，期限到了將拆屋還地，若建物仍能使用則直接移轉登記國有。

地上權住宅、一般住宅差異一次看懂

地上權年限怎麼查？

要注意的是，租期並非從住戶入住起算，而是從建商得標簽約後就開始計算。

如果想確認建案的簽約日期，可以透過政府資料開放平臺或國產署，從建案地址、地號比對查詢。

地上權年限到了怎麼辦？

地上權住宅到期後，根據現行地上權契約，地上權期限到了就會拆屋還地，若建物仍能使用，則直接移轉登記國有。

「地上權住宅」考量一：房價與產權的選擇

在考慮購入地上權房屋前，首先挑戰的是「產權觀念」。
地上權住宅的低房價，實際上是捨棄可能會增值的土地所換來的，挑戰「有土斯有財」這要根深蒂固的傳統價值觀。

專家建議，民眾最好再三確認，自己與家人能接受「用產權換房價」、「使用而不擁有」的條件，再入手地上權住宅。

地上權住宅最大的好處，是用較低成本入住交通便捷、生活機能充沛的市中心，並進入明星學區，甚至喊出七成價入住蛋黃區，因此常吸引年輕家庭購入。

消基會房屋委員會委員張欣民也指出，住在市區老舊公寓的中高齡民眾，由於缺乏公設及電梯，出入不便，遭遇「雙老」危機，同樣適合換屋搬進有中庭、電梯、無障礙環境的地上權住宅，換取更好的生活品質。

「地上權住宅」考量二：地上權分兩種，注意有無「房屋所有權」

由於財政部法規曾兩度改變，地上權住宅的型態可分為兩種，住戶所擁有的權利各有不同。

第一種是，住戶只有房屋使用權，沒有房屋所有權，也有人將這類住宅稱為「使用權住宅」。

財政部在2004到13年期間，規定國有地地上權所有人不能將地上權或建物部份移轉，意思是，建商蓋好地上權住宅後，不能像一般房屋一樣「賣」給消費者，住戶只會買到房屋的長期使用權，住宅建物產權仍在建商名下。

這類地上權住宅，最知名的是位於景美的華固新天地，以及台北車站後、由日勝生持有的京站花園廣場。

第二種則是，建商在2004年以前得標，或是2013年規定修正後取得，這類地上權住宅可分割並部份移轉，住戶擁有建物所有權，近年新推出的地上權住宅都屬於此類。

儘管這兩種類型一般都稱為「地上權住宅」，在居住權益上並無差異，但辦理房貸或轉手的條件與流程，有些許不同，在考慮購買地上權住宅時務必詢問清楚。

「地上權住宅」考量三：貸款條件

在銀行貸款上，地上權住宅與一般房屋相比，成數低、利率高，貸款條件較為不利。

一般來說，建商在推出地上權住宅時，就會找好願意配合貸款的銀行，一般最多可取得貸款成數7成，貸款年限20年。
相較之下，一般住宅的預售屋房貸，通常能有貸款成數8成，貸款年限達30年。

利率方面，地上權住宅通常較高，與一般住宅有0.3～0.5%的差異。

除了貸款條件，若是購入只有房屋使用權的地上權住宅，貸款流程也和一般住宅不同。

只有使用權的房屋，因為建物產權仍在建商名下，房貸會統一由和建商配合的銀行承作，轉售時也需透過建商進行。

有建物所有權的地上權住宅，在貸款及移轉時則可以自行處置，不需透過建商。

「地上權住宅」考量四：稅金（租金）計算

一般住宅每年都有地價稅，地上權住戶則是繳交「地租」給地主國產署。

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛指出，一般住宅要繳地價稅，地上權住宅則是繳地租，兩者稅基都是採用公告地價，但自用住宅地價稅稅率僅0.2%，地上權地租則是3.5%（其中2.5%，稅基採用建商得標年度地價；另外1%，採用報稅當年度地價）。

以華固新天地為例，華固在2013年標得該地，當年度公告地價每平方公尺4.62萬，今（2023）年則為6.19萬，一戶約44坪的住宅土地持分約11坪，相當於36.4平方公尺，換算下來一年需繳交地租6.46萬。

若以相同地價和面積計算，一般住宅地價稅僅4506元。

如果將前面提到的房價、房貸條件與地租一起計算，普遍來說，購買一般住宅和地上權住宅的自備款與每月房貸，金額其實相差不大。
兩者的成本差異，主要還是在總價的三成價差，以及相差10年的房貸期數。

「地上權住宅」考量五：投資轉手

地上權住宅普遍較少作為投資標的，原因主要是市場流通性不如一般住宅，逐漸減少的使用期限也會減損房屋價值。

但如果房屋建成不久，還有數十年的使用期限，加上房市多頭時帶動房價攀升，地上權住宅仍能有一定的增值空間。

以位在高雄鳳山、總戶數400戶的R5新世界社區為例，2022年實價登錄交易戶數僅14戶，賣家大多數是2015到2017年，預售或剛建成時買入；時隔7年後賣出，平均單價全都比買進時更高，最多者甚至上漲近六成。

此外，只有使用權的住宅在銷售或轉賣時，由於只轉移使用權，沒有房屋產權交易，因此在內政部實價登錄網站上不會有交易資料，成交行情較不透明。