💒買屋賣屋詳細流程(簽約至交屋)
▼簽約
(斡旋金簽約+一成款項成交後差額 3~5天補齊)
【屋主】
- [ ] 身分證正本
- [ ] 印鑑章 (特別章 申請印鑑證明使用 期限一年)
- [ ] 土地、建物權狀正本
- [ ] 授權書 (留意是否有海外授權)
【買方】
- [ ] 攜帶斡旋金(簽約款) + 斡旋單
- [ ] 印章(一般即可)
- [ ] 房屋登記人身分證 / 代理人身分證
- [ ] 授權書 (留意是否有海外授權)
開立履約專戶 : 合泰建金 (台新銀行)
https://www.hou-tai.com.tw/inquiries.aspx
▼用印 (簽約後一個禮拜)
(買方匯入第二成款項+預收地政規費+服務費入履約專戶)
代書至稅捐處申報稅單 : 買方:契稅單、屋主:土地增值稅單
▼代書協助提供合適銀行，買方亦可找薪資往來銀行詢問
(提供相關資料給銀行，到銀行撥款前，大約得花一週到二週時間)
▼領稅單
領取買方契稅單、賣方增值稅單
▼完稅
繳清買賣雙方稅款、取得買方貸款設定契約書、送地政事務所過戶、設定手續
(買方匯入貸款差額入履約專戶)
● 報稅完稅
在貸款確認沒問題後，銀行會通知買方簽立貸款契約書並對保，對保完成後代書就會向稅務機關報稅，不動產在買賣移轉時買方需要負擔契稅，賣方則是土地增值稅，完稅的目的是為了要過戶，雙方名下都不能欠稅才有辦法過戶，而代書也會通知雙方要繳交的稅金各是多少
● 過戶設定
完稅後接下來就是買房流程中非常重要的過戶，將房屋的所有權人由賣方移轉到買方名下，到了這個階段買方的貸款基本上銀行都已經核貸通過，此時除了過戶之外，還會做房屋抵押權的設定登記，也就是將房屋抵押在買方的名下，銀行是因為這間房子才放款，若未來買方繳不出房貸，銀行就會將這間房子法拍掉來換現金，抵押權設定是銀行自保的動作，同樣的這些過戶以及抵押權設定一樣都是由代書來處理
● 代償塗銷
過戶完成後大致上就準備要交屋了，但大部分的賣方(原屋主)都還有房貸未繳清，此時代書會詢問賣方還有多少金額未繳，再由買方的貸款銀行直接執行代償動作，把賣方剩餘未還的房貸金額一次清償掉，清償後原本賣方的貸款銀行會核發一張清償證明，代書會帶著這張清償證明去地政事務所辦理塗銷，將賣方原本的抵押權設定給塗銷掉，此時這間房子就只剩下買方新設定的抵押權，原本賣方的就會消失，而代償後買方貸款剩餘的款項都會直接匯進履保專戶裡
▼過戶
過戶後賣方無貸款，一天後可交屋過戶後賣方代償、塗銷，約3~4個工作天後可交屋
▼交屋 (簽約至交屋約30~60天)
●查檢屋況、家具電點交、鑰匙磁扣點交。
●水、電、瓦斯、管理費分算
●租約分算、押金移轉
●仲介提供服務費收據、本票銷毀
★房屋稅分算
依交屋日，按比例分算（課稅期間是前1 年的7 月1 日起算至當年6 月30日止）（開徵日期5/1至5/31）
★地價稅分算
依交屋日，按比例分算 （課稅期間1/1至12/31）（開徵日期11/1至11/30）
